Ce que vous devez savoir sur votre bail
À environ trois mois du 1er juillet, de nombreux locataires du quartier se questionnent à renouveler leur bail existant ou bien déménager dans un nouvel appartement. Bien que les baux puissent commencer et se terminer tout au long de l’année, la plupart s’étendent du 1er juillet au 30 juin.
De nombreux mythes et interprétations erronées persistent en ce qui concerne les baux et les droits des locataires, ce qui peut parfois ouvrir la porte à des abus et à un traitement injuste des locataires.
Cet article espère répondre à certaines des questions les plus importantes concernant les baux ainsi que protections qui existent pour aider les personnes qui louent leur logement.
Qu’est-ce qu’un bail ?
Selon Éducaloi, un bail est un contrat écrit ou oral entre un propriétaire et un locataire dans lequel le locataire s’engage à payer un loyer et le propriétaire lui permet d’habiter le logement et lui assure la jouissance paisible des lieux.
« Le bail est un contrat de location entre le locataire et le locateur. Le propriétaire s’engage alors à offrir un logement en bon état au locataire en échange du paiement du loyer », explique Éducaloi.
Le bail énumère les conditions que doivent respecter le locataire et le propriétaire, notamment les spécifications sur l’entretien à effectuer et les conditions à respecter par le locataire, telles que l’interdiction de fumer ou de ne pas avoir d’animaux dans le logement.
Le Tribunal Administratif du Logement (TAL) prévoit plusieurs protections pour les locataires en ce qui concerne les conditions de location. Par exemple, modifier le prix du loyer en cours de bail ou augmenter le loyer si le nombre d’occupants augmente n’est pas autorisé et peut être contesté.
« La loi n’oblige pas un propriétaire à respecter un certain seuil d’augmentation de loyer lors du renouvellement d’un bail ».
Le renouvellement du bail
Un bail est généralement signé pour une période de 12 mois, où les conditions entre le locataire et le propriétaire peuvent être renégociées à son renouvellement. Cela inclut souvent un accord d’augmentation de loyer qui est négocié entre le propriétaire et le locataire.
Bien que les propriétaires soient autorisés à proposer des modifications au bail une fois celui-ci expiré, les locataires ne sont en aucun cas obligés d’accepter les nouvelles conditions et ne sont pas obligés de partir s’ils les refusent.
Si le propriétaire n’envoie pas d’avis de renouvellement ou de modification du bail, celui-ci sera renouvelé automatiquement aux mêmes conditions que l’année précédente.
Augmentation du loyer
Mais de combien un propriétaire peut-il augmenter le prix du loyer ? Au Québec, il n’existe pas de loi qui stipule un taux d’augmentation maximal. « La loi n’oblige pas un locateur à respecter un certain seuil d’augmentation du loyer lors du renouvellement d’un bail », a précisé Denis Miron, porte-parole du TAL.
Un locataire peut néanmoins refuser une augmentation de loyer jusqu’à un mois après la réception de l’avis, tout en restant dans son logement. Le propriétaire peut alors demander au TAL une augmentation indexée, souvent fixée à environ 2 % par an.
Le TAL a récemment publié ses taux d’augmentation de loyer pour 2022, fixés à 1,28 % pour un logement non chauffé et à 1,34 % pour un logement chauffé à l’électricité. Un outil est disponible sur le site web du TAL pour calculer les augmentations de loyer appropriées.
« Celui-ci permet d’établir l’augmentation du loyer, en tenant compte de la variation des taxes municipales et scolaires, des assurances, des améliorations majeures, ainsi que de l’ensemble des coûts d’exploitation de l’immeuble », poursuit M. Miron.
Baux à long terme
Bien que la plupart des baux durent 12 mois, aucune loi ne stipule la durée permise d’un bail. Un bail peut être à durée déterminée ou indéterminée, à laquelle la fin du contrat n’est pas déterminée à l’avance.
Bien que peu fréquent, un bail peut en théorie durer plus de 12 mois. « Si le bail est à durée fixe de plus de 12 mois, les parties peuvent s’entendre pour inclure une clause de réajustement de loyer en cours de bail », a déclaré M. Miron.
« Lorsque le bail prévoit le réajustement du loyer, les parties peuvent s’adresser au Tribunal pour contester le caractère excessif ou insuffisant du réajustement proposé ou convenu et faire fixer le loyer » a-t-il ajouté.
Éviction et reprise de logement
Bien que les locataires aient un droit fondamental au maintien dans les lieux, il existe certaines exceptions. L’éviction est autorisée dans certaines circonstances lorsqu’un propriétaire souhaite effectuer des rénovations importantes ou changer l’usage du logement.
Par contre, un propriétaire ne peut pas évincer un locataire pour rénover un logement. Les propriétaires sont également autorisés à procéder à des reprises de logement lorsqu’il s’agit d’emménager un membre de leur famille.
Il existe tout de même plusieurs protections pour les locataires dans ces circonstances. Si le locataire est âgé de 70 ans ou plus, vit dans l’appartement depuis plus de 10 ans ou a un revenu annuel qui le rendrait admissible à un logement à loyer modique, l’évincement n’est pas autorisé.
Indemnisation
Il est également important que les propriétaires donnent un préavis approprié d’au moins 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois et indemnisent les locataires pour 3 mois de loyer et toutes les dépenses liées au déménagement.
Si les locataires pensent que le propriétaire a agi de mauvaise foi, ils peuvent aussi demander au TAL d’ordonner le propriétaire paye des dédommagements.
Plus d’informations et ressources sont disponible pour les locataires à travers plusieurs organismes Éducaloi, le Comité d’action de Parc-Extension, le Tribunal Administratif du Logement (TAL) et le RCLALQ.
